お持ちの投資物件、
こんなお悩み抱えていませんか？
マンション投資は初期投資ゼロで始められる手軽さがあり、
東京オリンピック、マイナス金利、日銀の金融緩和策により
マンション投資を始められた方は増加傾向にある現在。
それに伴い投資マンションの販売員も増え、比例してマンション投資に
失敗した方も増えてしまっているのが現状です。
販売員はいかにリスクが少なくリターンが望めるかを語ります。
賃貸経営はそれほど簡単なものではありません。
大切なのは、起こりうるリスクに見合った収益はあるのかを考えること。
毎月かかる費用を払っているだけでは、
そのようなものは経営とは言えません。
「今は赤字だがこれから先は」なんてことは万に一つの確率。
甲板に穴が開いた船で静観していても沈むのを待つのみです。
オーナー様へこれからの人生設計のアドバイスが出来ることをお約束致します。
年金のため、節税対策。マンション投資をされた方は、様々なご理由で始められたことだと思います。
購入時は様々な成功例を思案されたことでしょう。
しかしメリットがあれば必ずデメリットがあるのは当然のこと。
メリットだけに期待し、デメリットから目を背けては、ただの夢物語です。
そんなことを続けていても、赤字経営を続けるだけでしょう。
昨今の不況の煽りを受け、多くの方が年金について不安を覚えていると思います。多くの方が副収入を求める現代でありその中でのひとつがマンション投資です。マンション投資はローンで購入すれば、初期投資が無く始められるのがメリットです。
月のローンは家賃収入に相殺され、ローンを完済すれば家賃が全て副収入となるのです。このように聞くとマンション投資はメリットだらけに思えます。
しかし、実際にかかる費用はローンの支払いだけじゃありません。管理組合に支払う管理費や修繕積立金。固定資産税などの税金や急な修繕費用。経営を維持していく為の費用がかかります。
その上、空室になってしまうとどうでしょう。ローンや諸費用は全てオーナー様の持ち出しとなり、むしろ老後の生活の大きな負担になってしまいます。家賃収入のみで全ての費用を賄えるのか、空室になった際はどうすればいいか。
リスクを考えず購入すると、大きな負担を強いられることになります。
不動産投資を始める際、司法書士の報酬代や仲介手数料、火災保険料など、マンション購入時に最も多くの費用がかかるのです。
これらを経費として計上すれば、事業が赤字になるため課税所得が少なくなり、節税対策になる。と言ったシステムです。
しかしこのシステムが数十年も続く訳ではありません。お話した通り、購入時が最も多くの費用がかかるのです。
対策も何も、経費が多くかかれば相応の税金が還付されるのは当然のことです。
ではその後はどうでしょう。以降、経費として計上できるのは管理費、租税など。そしてローンの金利です。
家賃収入はそのまま収入として扱われるのに対して、経費はローンの元金ではなく金利だけ。
マンション経営が順調であればあるほど、納税額も増えてしまいます。
不動産投資が節税対策になるかと問われれば、間違いではありません。しかしあくまでも未来永劫続いた場合。
最初の還付金が最も多いということを理解していなければ、思い描いたキャッシュフローとは程遠い結果になりそうです。
マンションをローンで購入した場合、一般的に団体信用生命保険の加入が義務付けられています。
団体信用生命保険とは、死亡や高度の障害に陥ってしまった際にローンの残額を保険会社が肩代わりしてくれるといるものです。そうなると家族には支払いの無い収益不動産だけが残り、月々の家賃収入があるので保険の代わりになるのです。しかしながら団体信用生命保険は、死亡または高度な障害になった場合のみ適応されるものです。
ではもし事故や病気になり、高度な障害ではないものの、就業不能となった場合はどうでしょう。もちろん保険は適応されず、働けない状態でローンを返済しないといけないのです。また購入者が死亡して、実際に家族に渡るとしましょう。
ここでの大きな問題は相続税です。物件の評価額によっては、数百万から数千万円もの金額を相続時に用意しなければならなくなるのです。
また生命保険と団体信用生命保険の大きな違いは支給額の変動です。一般の生命保険は支給額が一定です。しかし不動産は減価償却していくものであり、収入は年々減少していくものです。家賃収入があったとしてもおおよそ十数万円の月収入。また予期せぬ修繕費用がかかってしまった場合、果たしてそれは残された家族にとっての資産となり得るのでしょうか。
不動産投資で一番のリスクと言えば、空室です。
サブリース契約では空室の場合であっても家賃を保障してくれるので最大のリスク回避と言えるでしょう。しかし、満額の家賃が保証されるわけではなく、その保証額は20％〜30％ほど少なくなっています。
そしてこの金額が数十年保証されると思ったら大きな間違いで、2年に1度程度、保証料の見直しがあります。
年々持ち続けるほど、保証される賃料は減少していくものですし見直し時に「これでは保証額が安すぎる！」と思い合意しない場合、不動産会社は一方的にサブリース契約を解除できるのです。
実際にサブリース契約でのトラブルは増加傾向にあります。ではなぜ、最大のリスク対策であるのにトラブルが絶えないのでしょうか。
それは、サブリースは宅建業法の対象外のため、サブリース契約に潜むリスクの説明義務が無いのです。マンション投資とは数年の話ではありません。数十年先の見通しをせず、途中で気づいたとしても手遅れです。
投資マンションを購入される際、多くの方が利回りの高低で物件を選んでいると思います。
まず利回りとは「年間家賃収入÷物件購入価格＝」で計算されたものです。
これほどまでに単純な数字ですので、鵜呑みにするだけでは当初のキャッシュフローと採算が合わなくなるのは当然です。
例えば「10万円の月間家賃収入」が見込める物件を「2000万で購入」したとすれば利回りはなんと「6％」です。
普通預金の金利が「0.02％」に比べて圧倒的に金利が高く思えることでしょう。
しかし、あくまでこれは10万円の家賃が絶えず収入として入ってくる場合の計算です。
購入してから永遠と空室にならず、常に同じ金額の家賃が入ってくる。果たしてそれは正確なキャッシュフローを知る有益な情報と言えるのでしょうか。
空室はもちろんのこと。経年劣化による家賃下落や修繕費用。固定資産税などの税金。経営を続けていく上でのリスクを無視し、プラスだけを割り出した計算を信用すれば、後に痛い目を見るのは明らかと言えるでしょう。
元金が無くてもフルローンで購入出来れば、不動産投資が決して遠い話では無くなりました。
しかし知識を持たず、放っておくだけで経営を続けられるか。そんな簡単なものではありません。
高額なローンにも関わらず、「いつかプラスになる」と楽観視するだけでは、せっかくの資産はむしろ負債になるでしょう。実際にここ10年間で約9割の方がマンションを手放しているのが現状です。明日には、明後日にはと先送りにして、取り返しがつかなくなっては遅いのです。
現在赤字経営の方はもちろん、思ったように経営が上手く行かず不安な方。お一人で悩み不安な日々を過ごすのであれば、まずは私たち専門相談員にお電話下さい。現状を把握すれば、これからの進むべき道がわかります。
購入時の気持ちを思い出して下さい。将来の為。家族の為。理由は様々でしょう。
私たちはそんなオーナー様一人ひとりの人生設計に、少しでもお力添えが出来れば幸いです。
ご所有の不動産の価値を査定する際は、一般的に不動産業者に相談することが多いと思います。ただし、不動産会社が行う「価格査定」は周辺の取引価格等を参考に「意見」として、提示するものです。
一方、不動産鑑定士が行う「鑑定評価」は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、合理的な市場で形成される正常な価格を的確に把握することを目的とするものです。
国家資格者が行う不動産鑑定で適正な価値を導きだすことが可能です。
また、売却した際やこのまま所有し続ける際の税金面のことなども税理士資格を持つ経験豊富な専門家がしっかりサポートします。
エルピス総合法律事務所法律で全てが解決するわけではありませんが、
法律を使ってうまく解決につながることもたくさんあります。
お一人でお悩みにならずに是非ご相談ください。
税理士法人 米田会計お客様の繁栄は、私たちの喜びです。ご発展の秘訣は良きアドバイザーに巡り会うことと自負しております。私たちは最善のノウハウによって、お客様の成長を積極的にサポートいたします。
建築会社からの管理変更の理由初めは募集だけをお任せするつもりでしたが、何回かご相談をする度に、募集業務のみならず、管理業務も以前の管理会社と比較をして、ローコスト且つ、的確な賃貸経営のアドバイスをして頂き、募集業務のみではなく、管理業務もお任せしたいと思い、ハウステーションさんへお任せすることに決めました。
以前は不透明な管理でした…。オーナーや建物によって置かれている状況が全て異なるという観点から、決まった管理プランは無く、個々のオーナー、建物に合った管理プランをご提案されました。今まで、不透明だった管理から、希望する管理プランの提案を受けたのが、管理変更の決め手でした。
もう、自主管理は疲れました！インターネット広告の募集・大手法人企業への斡旋・現地看板へ広告掲載・など・・・すべての業務をそつなくこなさないと今の時代は入居者はきまらないとの事です。初めてこのような話をお伺いし納得致しました。
「管理をお願いしていた会社が倒産してしまった！」
52歳（埼玉県） 男性私は以前に投資用ワンルームマンションを所有していました。その際に管理をお願いしていた管理会社の対応が杜撰なことが多く不安に思っておりました。そしてある日、管理会社と販売会社が倒産してしまいました。私はマンション投資にはまったくの素人でしたし、物件の近くに住んでいるわけでもなかったので、これからどうすればいいのかも、何もわからず頭を抱える日々でした。たまたまインターネットで調べた時にこの会社のことを知り、私は藁にも縋る思いで電話をしたのです。突然の電話にも関わらず、お電話口の方はとても親切に対応して頂きました。これから先のことを色々な選択肢を提案して頂き、まずどういう状況なのか。何をすればいいのか、どうすればいいのか。よくわかりました。空室の際には賃貸不動産に連絡を取ってくれたりと、何から何までお世話になりました。新たに管理して頂ける管理会社もご紹介して頂き、本当に感謝しております。また何かあれば、よろしくお願い致します。
「周りに次々と競合マンションが建ってしまい・・・」
38歳（東京都） 男性都内で投資用マンションをフルローンで購入した者です。都内と言えどもそんなに栄えていないような場所にあるマンションでした。購入の決め手は私の実家の近くだったことと、歓楽街までのアクセスのよさ、そして入居者がいる安心感で購入しました。購入するときは「今の入居者は長く住んでいる人だから」と教えられて安心していたのですが、購入してから数年後に私のマンションの近くに新築の物件が次々に建ったのです。そして住んでいた方も引っ越してしまい、新たに募集することになっても「相場が下がっているから家賃下げないと入居者見つからないよ」などと言われて途方にくれました。ローンは未だ残っているし、これ以上家賃を下げるわけにはいかないし。そんなときにこの会社を見つけて、正直期待もなく、とりあえずの軽い気持ちで連絡をしました(笑)担当になって頂いた方は、今後の見通しやマンションを売った場合、持ち続けた場合などとても詳しく教えてくれました。一人で悩んでいる時間にもっとはやく相談してればよかったと思いました。本当にお世話になりました。
「少しでも生活の足しになればと思い。」
33歳（東京） 女性夫と娘の3人暮らしをしている主婦です。マンション購入のきっかけは夫の昇進が思った以上にいかず、今後の生活の足しになればなと思い、ローンで購入しました。年金などの不安もありましたが、まだ子どもも小さく、パートにも行けなかったので簡単に出来る副収入があればなと考えたのです。購入して最初の頃は月に数千円でも収入があり、毎月通帳を見るのを楽しみにしていました。しかし、入居されている方が退去される時にとんでもない修繕費用を請求されたのです。その時は、まだなんとかなりましたが、新たに入って頂いた入居者の方も2年経つと退去してしまい、また修繕費用がかかりました。これじゃあいつまで経ってもお金はかかる一方だし、むしろ生活を圧迫されて大変でした。また退去したらどうしよう。そんなことを考える日々は本当にストレスを感じました。ここの会社のことは夫が調べてくれました。今まで考えていたこともいかに自分たちが甘かったかわかりました。担当してくださった方と夫と3人で話した結果マンションを売却することにしました。それからは毎回怯えながら生活するストレスもなく、子どもも成長したので私もパートをして稼いでいます。ほんとうに相談してよかったです。ありがとうございました。
「老後の年金の足しになればと思い購入しました。」
48歳（神奈川県） 男性都内の投資用マンションをフルローンで購入した者です。購入の決め手はサブリース契約と言う形で空室でも家賃保証をしてもらえるとのことだったので、老後の年金の足しになればと思い購入しました。最初の頃は家賃保証で毎月の家賃収入がありそれをローン返済に充てられたので、月々数千円の負担でマンションを持てて完済後が楽しみでした。しかし、そのサブリース契約の更新の時に近隣相場が変わったためこれ以上保証が出来ないとのことで更新をされずに管理委託と言うものに切り替わりました。その為、空室時には家賃が入ってこずローン返済の月々の負担が多くなり生活を圧迫させるような形になりました。この状況をどうにかしないといけないと思い、インターネットで調べたところこの会社を見つけダメ元で相談してみました。とても親身になって相談に乗って頂いてわからないことも詳しく教えて頂いたりと何から何まで本当に助かりました。ありがとうございました。